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Les monuments historiques, une valeur sûre

La France est riche de plus de 43 000 monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire (14 897 classés, plus 28 336 inscrits à l’inventaire supplémentaire) dont plus de la moitié (51%) appartiennent aux collectivités territoriales, à peine un tiers au secteur privé (28%) et 5 % seulement à l’Etat. Cet immense patrimoine est une chance, car il représente pour nos régions une force d’attractivité sans équivalent, tant au niveau social que culturel, avec d’énormes retombées économiques directes (travaux de rénovation des bâtis) et indirectes (activités touristiques). Un rapport, dont l’auteur est Xavier Greffe, démontre qu’un euro investi dans le patrimoine génère un effet multiplicateur d’au minimum une fois et demie dans le développement économique local en achats ou emplois indirects ou induits.

J’ai la chance de connaître celui qui est l’un des plus ardents défenseurs de ce secteur d’activité en France, Christophe Eschlimann. Installé à Fegersheim, son atelier de dorures et de peintures murales a restauré de véritables chefs d’œuvre dont, entre autres, la magnifique Place Stanislas de Nancy. L’homme est un passionné qui préside également aux destinées du Goupement Français des Entreprises de Restauration de Monuments Historiques fort de 192 entreprises représentant plus de 9000 salariés dans neuf grands secteurs (maçonnerie, taille de pierre, sculptures, charpente-menuiserie, couverture, verreries, etc.) Christophe Eschlimann a beaucoup pesé sur les décisions d’état visant à faciliter l’acquisition et la restauration des monuments historiques. De l’avis même de l’intéressé, ces dispositifs sont hélas insuffisants surtout quand on sait que les besoins en travaux ont été évalués à 10 milliards d’euros en 2007, alors que pour la même année l’Etat n’a contribué qu’à hauteur de 300 à 350 millions.

Quoiqu’il en soit, investir dans la pierre ancienne comme on dit reste tout de même très lucratif. Les niches fiscales liées à la loi sur les Monuments Historiques et au mécénat culturel autorisent en effet des placements exceptionnels dont certains sont considérés comme le summum du luxe et dont le premier avantage est de résister à toute dépréciation. Belle garantie par les temps qui courent. Merci M. Eschlimann pour votre contribution et les œuvres magnifiques que vous et vos artisans ont réalisées.

Acheter un bien immobilier à moitié prix ?

Il existe en effet un mécanisme par lequel il est possible d’acheter un bien immobilier pratiquement à moitié prix (de 40 à 60% de sa valeur). Cela s’appelle le démembrement de propriété. Cette opération consiste à séparer la propriété du bien de son usage ou de ses revenus et de faire appel à deux investisseurs distincts pour le même bien.

Le premier achète la nue-propriété seulement et le deuxième, la plupart du temps un bailleur professionnel, achète l’usufruit, c.à.d. la jouissance temporaire du bien (de 15 à 20 ans par exemple). Ainsi, le nu-propriétaire dépensera par exemple 120 000 € pour un bien qui en vaut 200 000. La différence (40%) c’est l’usufruitier qui la prend en charge. Celui-ci bien sûr y trouvera son compte, car le bien qu’il exploitera pendant 20 ans lui coûtera en définitive bien moins cher que s’il l’avait acheté en pleine propriété.

Le nu-propriétaire quant à lui fait également une bonne affaire, car la nue-propriété échappe non seulement à l’ISF, mais pendant 20 ans c’est l’usufruitier qui paie toutes les charges. Récupérant l’usufruit automatiquement et gratuitement, le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière, à l’extinction de l’usufruit temporaire. Il pourra ainsi louer son bien ou l’habiter lui-même si le contrat a fait obligation à l’usufruitier de reloger le locataire occupant dans le cas où le bail locatif courrait toujours à la fin du démembrement. Il peut également revendre son bien à tout moment, sans être tenu à une durée minimale de conservation (comme dans le cadre de la loi de Robien) tout en échappant à l’impôt sur les plus-values, comme pour toute cession d’un bien immobilier après 15 ans de détention.

La loi Girardin appliquée aux entreprises soumises à l'IS

Cette loi, entrée en vigueur en 2006, permet à toute entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés investissant dans un bien immobilier situé dans les départements d'outre-mer, de déduire 100% du montant de l'investissement de son bénéfice imposable. Cette disposition de défiscalisation est très avantageuse, en particulier quand l'entreprise réalise un bénéfice exceptionnel (Par exemple, en cas de revente d'un bien immobilier par une SCI soumise à l'IS). Le dispositif « Girardin à l'IS » bénéficie donc d'abord à l'entreprise qui, selon les cas, peut tout à la fois réaliser d'importantes économies, améliorer sa trésorerie et à terme réaliser une plus-value non négligeable. De leur côté, les actionnaires peuvent par voie de conséquence encaisser un surplus de dividendes et parfois nets d'impôts.

Pour en bénéficier, il y a quelques obligations (assez peu contraignantes) à respecter dont celle qui consiste à louer l'immeuble au minimum pendant 6 années, le louer à titre de résidence principale, respecter des plafonds de ressources et de loyers des locataires (loyer maxi 140 € annuel/m²). Voilà pour la règle générale, mais l'expérience nous a montré que chaque cas est un cas particulier qui dépend d'une multitude de critères. De tels investissements ne doivent pas seulement être guidés par la seule motivation fiscale, il faut naturellement toujours vérifier la rentabilité économique du projet.

Nous nous sommes aujourd'hui entourés de spécialistes qui nous offrent toutes les garanties pour réaliser les montages techniques dans les meilleures conditions. Tout a été prévu pour notamment faciliter le travail des cabinets comptables des entreprises concernées par ces investissements. Nous organisons prochainement une réunion d'information à ce sujet en présentant des cas concrets qui montrent, chiffres à l'appui, toutes les subtilités du système.

La perte de l'espérance immobilière

J'ai relevé plusieurs constats frappants dans la récente étude que vient d'effectuer Orpi en collaboration avec le Crédoc. Les prix immobiliers ont doublé en 10 ans. Pourtant, on continue à acheter et l'offre reste inférieure à la demande. Le désir majoritaire des français est de devenir propriétaire d'une maison individuelle. (Six français sur dix sont déjà propriétaires de leur logement) Mais ils sont plus d'un tiers à dire qu'ils ne pourraient pas acheter le logement qu'ils occupent. Cette perte de l'espérance immobilière touche durablement une partie importante de la population. Aujourd'hui, le logement représente 25% du budget d'un ménage (10% dans les années 60). En 2000, un primo accédant pouvait s'offrir un 59m². Aujourd'hui il devra se contenter de 49 m² seulement.

Comment constituer son patrimoine sans risques

Revenons sur terre. Après avoir rêvé de devenir milliardaire (voir notre précédent article) et conclu que l’exercice n’était pas des plus faciles, il est en revanche une question que tout le monde pourrait se poser : comment s’enrichir jour après jour ?

Il existe deux grandes possibilités pour y arriver. Un moyen sûr, mais lent, qui consiste à investir régulièrement en faisant croître l’épargne de façon progressive, à accumuler patiemment des revenus (dividendes, loyers …) et à produire éventuellement des plus-values au moment de la revente. Grâce aux intérêts composés, la construction d’un patrimoine peut ainsi se faire de façon progressive, lentement au fil des ans. Une deuxième solution consiste à jouer sur différents effets de levier ce qui n’engendre pas nécessairement plus de risques, mais a pour effet d’accélérer la constitution de votre patrimoine. C’est le cas quand vous achetez un appartement à crédit pour le louer, les loyers perçus permettant de couvrir le paiement des prêts et celui des charges. C’est ainsi qu’on a coutume de dire qu’à terme, l’appartement ne vous aura rien coûté.

Un levier financier est un mécanisme qui accélère le processus d’enrichissement. Gérard Huguenin, expert en gestion, distingue 3 types de leviers . Le levier par le rendement qui provient à la fois du revenu issu du placement et de la plus-value dégagée lors de la revente. Le levier par le crédit qui peut prendre deux formes : l’endettement dans le cas d’un projet immobilier et la constitution d’une épargne grâce au crédit. Le mécanisme de l’effet de levier est simple. Il consiste à : a) emprunter, b) placer la somme empruntée et c) utiliser sa capacité d’épargne pour rembourser l’emprunt. Le levier est naturellement intéressant quand le taux perçu sur le placement est largement supérieur au taux payé sur le crédit. Ce levier peut encore être optimisé en tenant compte des impacts de la fiscalité (par exemple si les intérêts sont déductibles fiscalement). Enfin, le levier par la fiscalité est celui qui permet de chercher l’optimisation maximale (le terrain de prédilection du cabinet WBIEC)

Ceci étant dit, il faut cependant rester prudent et éviter de choisir de façon systématique (ou exclusive) les placements liés à des avantages fiscaux. Il ne faut pas oublier que l’avantage fiscal est souvent proposé pour compenser une prise de risque (FCIP, fonds de placement dans l’innovation) ou une faible rentabilité (investissement Borloo où le prix de la location est souvent inférieur au prix du marché). Et cet avantage fiscal (que tous les vendeurs mettent toujours bien en avant) ne doit pas être systématiquement considéré comme le premier, ou le seul critère décisionnel. Deux préalables importants sont à observer : l’étude approfondie du niveau de rentabilité de l’investissement (notamment immobilier) et le choix de la meilleure stratégie d’endettement en fonction justement de l’optimisation fiscale possible. Et de ce point de vue, chaque cas est un cas particulier. Attention donc aux vendeurs à tous crins !

L'île de La Réunion, la nouvelle Côte d'Azur française

En février, je suis allé à l’ile de La Réunion où j’ai fait le tour des maisons que mes clients avaient achetées dans le cadre d’un plan de défiscalisation. J’ai également voulu voir les constructions en projet et repérer les bonnes pistes d’investissement. Vous découvrirez mes impressions dans ces courts extraits vidéo (une caméra m’avait filmé en flagrant délit de raconter mon enchantement).

Les Réunionnais m’ont en effet agréablement surpris par leur vitalité. Depuis, il y a eu les incidents climatiques et je compatis naturellement à leurs ennuis qui s’en sont suivis. Je regrette cependant que les journalistes en aient profité, une fois n’est pas coutume, de faire du catastrophisme. Dommage, qu’ils n’aient pas insisté sur le côté vaillant et courageux des Réunionnais qui sont des vrais bâtisseurs. Une forte croissance de la population (750 000 habitants) nécessite de construire environ 9000 logements par an. De plus, il faut prévoir le renouvellement des constructions en matériaux légers. D’après une étude des Maisons Catz, La Réunion doit construire ou reconstruire d’ici à 2020, 70% du parc de logements actuel, soit précisément 9000 logements par an pendant 20 ans ! 60% du territoire reste constitué d’espaces naturels grandioses. A cette belle croissance en perspective, il faut ajouter l’exotisme et la douceur de vivre (à 11 heures d’avion seulement et en vol de nuit !). Avis aux amateurs qui veulent concilier prospérité et bien-être.

Que penser des crédits immobiliers d’une durée de 50 ans ?

Courants en Espagne, ces prêts sont depuis peu de temps également autorisés en France. Les ménages à faibles revenus pensent ainsi faire face à des mensualités plus supportables, ce qui est vrai. Mais à regarder dans le détail, un prêt à 50 ans permet, à mensualité égale, d’emprunter juste 7% de plus qu’un prêt à 30 ans, alors qu’un prêt à 30 ans permet d’emprunter pas loin de 45% de plus par rapport à un prêt à 15 ans. On voit donc que les prêts à 50 ans n’influencent pas tant que cela le pouvoir d’achat de l’acquéreur. A supposer que le bien immobilier est conservé, ce n’est pas non plus un cadeau pour les héritiers avec le risque que la valeur du bien ne couvre pas le montant du capital restant dû. D’autre part, les prêts à 50 ans sont à taux révisable. Il n’empêche que ces prêts connaissent un certain succès auprès de certaines couches de la population, car ils ont en général pour vocation d’être remboursés par anticipation. Attention alors de bien vérifier les éventuelles pénalités pour remboursement anticipé.

La bonne affaire à Alençon

Je rencontre parfois des personnes très intéressées de se lancer dans l’immobilier défiscalisé, mais aussi très réticentes à investir à l’autre bout du monde sous le seul prétexte de faire une bonne affaire. Et souvent on me demande : « N’existe-t-il pas des programmes qui offrent les mêmes avantages mais en France ? » Et bien si, cela existe. J’en ai justement déniché un près d’Alençon où il y a des maisons individuelles à acquérir pour 145 000 € en bénéficiant des dispositifs Robien recentré et Borloo. Un placement immobilier qui peut être tout à fait assimilé à un placement financier intéressant puisque les ressources locatives sont garanties à 100% pendant toute la durée de l’investissement et le capital (le prix d’acquisition) est également 100% garanti ! Cette offre « sans risque » est très bien cotée au niveau du marché locatif et de la plus value à moyen terme.

Les 6 critères de sélection d’un bien immobilier défiscalisé

A cette période de l’année c’est toujours le rush vers les acquisitions immobilières défiscalisées. C’est en ce moment que nous rencontrons le plus de personnes souhaitant acheter afin de bénéficier des mesures de défiscalisation dès 2007. S’il faut effectuer ces opérations avant la fin de l’année, il faut en revanche éviter d’acheter dans la précipitation ou simplement parce que vous trouvez la maison jolie. Les promoteurs sérieux avec lesquels nous travaillons acceptent de coter leurs offres selon 6 critères qu’il est utile de rappeler : 1) la qualité de vie que procure le lieu où se situe la résidence, 2) les indices de développement économique de la région, 3) la migration et les flux de la population locale, 4) l’attraction du marché locatif (y-a-t-il une demande ?), 5) la possibilité d’une plus-value à moyen terme, 6) et enfin l’architecture de la maison.Ces critères sont valables aussi bien pour une maison que vous achetez en France métropolitaine que dans les régions d’outre-mer.

 

Pourquoi acheter une maison à La Réunion ?

La loi Girardin permet à un particulier résidant fiscalement en France de bénéficier d’une réduction d’impôt (taux de défiscalisation de 40 à 64 % ce qui n’est pas rien) pour un investissement immobilier réalisé dans les Dom Tom. J’aimerais vous présenter ce que j’appelle un type de programme intéressant et qui se réalise actuellement à La réunion. Il s’agit des résidences du Hazier à Sainte-Suzanne. Ce type d’acquisition présente de nombreux avantages, en commençant bien sûr par l’exotisme. D’autre part, la localisation (15 mn de Saint Denis, à proximité de l’aéroport) place ce programme sur un marché locatif avantageux et offre la possibilité d’une bonne plus value à moyen terme. Cadre agréable et qualité de vie sont deux atouts de plus. Mais le vrai coup de pouce est dans les garanties offertes par le gestionnaire et dont j’avais déjà parlé dans un précédent article. Vous rendez-vous compte que l’acquéreur bénéficie avec ce programme d’une garantie totale des loyers sans franchise et sans limitation de durée pendant toute la durée de l’investissement. Donc pas de rupture de trésorerie quand la maison se trouve sans locataires. Et ce n’est pas tout, le gestionnaire propose également une garantie totale du prix d’acquisition. Ce qui veut dire que l’investisseur est assuré contre le risque de non-moins value à la revente. Cette garantie lui fournit,à partir de la quinzième année, le paiement d’une somme couvrant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente ! Voilà donc ce que j’appelle un programme intéressant. Mais seulement voilà, les bons programmes sont rares puisque, au moment où je rédige cette information, il ne doit guère rester plus de deux ou trois maisons disponibles.