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Les monuments historiques, une valeur sûre

La France est riche de plus de 43 000 monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire (14 897 classés, plus 28 336 inscrits à l’inventaire supplémentaire) dont plus de la moitié (51%) appartiennent aux collectivités territoriales, à peine un tiers au secteur privé (28%) et 5 % seulement à l’Etat. Cet immense patrimoine est une chance, car il représente pour nos régions une force d’attractivité sans équivalent, tant au niveau social que culturel, avec d’énormes retombées économiques directes (travaux de rénovation des bâtis) et indirectes (activités touristiques). Un rapport, dont l’auteur est Xavier Greffe, démontre qu’un euro investi dans le patrimoine génère un effet multiplicateur d’au minimum une fois et demie dans le développement économique local en achats ou emplois indirects ou induits.

J’ai la chance de connaître celui qui est l’un des plus ardents défenseurs de ce secteur d’activité en France, Christophe Eschlimann. Installé à Fegersheim, son atelier de dorures et de peintures murales a restauré de véritables chefs d’œuvre dont, entre autres, la magnifique Place Stanislas de Nancy. L’homme est un passionné qui préside également aux destinées du Goupement Français des Entreprises de Restauration de Monuments Historiques fort de 192 entreprises représentant plus de 9000 salariés dans neuf grands secteurs (maçonnerie, taille de pierre, sculptures, charpente-menuiserie, couverture, verreries, etc.) Christophe Eschlimann a beaucoup pesé sur les décisions d’état visant à faciliter l’acquisition et la restauration des monuments historiques. De l’avis même de l’intéressé, ces dispositifs sont hélas insuffisants surtout quand on sait que les besoins en travaux ont été évalués à 10 milliards d’euros en 2007, alors que pour la même année l’Etat n’a contribué qu’à hauteur de 300 à 350 millions.

Quoiqu’il en soit, investir dans la pierre ancienne comme on dit reste tout de même très lucratif. Les niches fiscales liées à la loi sur les Monuments Historiques et au mécénat culturel autorisent en effet des placements exceptionnels dont certains sont considérés comme le summum du luxe et dont le premier avantage est de résister à toute dépréciation. Belle garantie par les temps qui courent. Merci M. Eschlimann pour votre contribution et les œuvres magnifiques que vous et vos artisans ont réalisées.

Bourse 2008

Je rencontre de plus en plus de personnes qui m’assiègent de questions sur l’évolution boursière en ce début d’année, comme si le changement de calendrier allait produire un effet miracle ou comme si elles voulaient que je les rassure en leur disant que tout va pour le mieux du monde. Et bien non, le monde ne va pas mieux, car l’environnement économique continue de se dégrader. L’oncle Sam est malade et, c’est historiquement vérifié, on sait alors que toutes les bourses du monde s’enrhument. Ce n’est pas la peine de se leurrer, les marchés des actions ont globalement perdu 10% par rapport à leurs points hauts de 2007. Alors, devant une telle situation quelle attitude adopter ?

Pour être franc, personne ne sait aujourd’hui si cette situation est un trou d’air ou un phénomène plus profond. Personne ne peut prédire l’ampleur et la durée du mal. Pourtant, certains investisseurs continuent à gagner beaucoup d’argent, mais ceux-là, acceptent, soit de prendre des risques ou disposent d’un horizon de placement lointain. Tous les autres doivent accepter (après tout de même quelques belles années de hausse à leur profit) de se tenir quelque temps en retrait et d’investir sur des supports dits « prudents » et en prenant toutes les précautions d’usage pour ne pas voir s’envoler d’un seul coup leur capital en cas de crise majeure. Ceux qui ont suivi nos conseils de placements n’ont pas à qu’inquiéter, car ils savent qu’un maximum de verrous de sécurité ont été mis en place pour les protéger (voir notre article sur les techniques de placements du 30 juillet 2007).

Ceci étant dit, je ne peux m’empêcher de rappeler, pour ceux qui l’auraient oublier, que nous vivons dans une époque faite de beaucoup d’agitations (souvent inutiles) et de grandes incertitudes ce qui immanquablement génère des flux incontrôlés à l’image des comportements aussi irresponsables que violents que notre société malheureusement s’inflige. D’autre part, n’oublions pas non plus que la bourse est un terrain de jeu un peu particulier, parfois à la limite de l'acceptable, et que celui qui a décidé d’y aller, doit accepter le jeu en conscience et en toute connaissance de cause.

 

Défisc. J -15 : investissez dans la pierre papier, c’est plus rapide que dans la pierre dure

Quand on n’a plus que quelques jours pour défiscaliser et qu’il faut le faire dans les meilleures conditions (avant le 31 décembre 2007), il existe une solution souple, simple et rapide, la « pierre papier ». Cette formule permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux et des Monuments Historiques sans démarche particulière, sans souci de gestion et sans limitation.

Le principe consiste, non pas à investir soi-même dans un immeuble, mais d'acheter des actions de la SCPI Pierre Investissement (au moins 2 actions) qui, elle, investit dans les immeubles classés qu’elle jugera les plus intéressants. La durée de vie de la SCPI est de 15 ans afin d’optimiser les conditions fiscales de revente de l’actif de la société et la sortie des associés lors de sa dissolution. Le produit net de la vente des immeubles, après remboursement des sommes empruntées par la SCPI, sera réparti entre les associés au prorata des parts détenues.

Certaines situations peuvent être extrêmement rentables et il n’est pas exclu de faire des économies d’impôts de 30 000 € pour moins de 100 000 € de placement. Si vous êtes intéressé par cette formule, téléphonez-moi vite. Wolfgang Beyer 03 88 02 40 40

Techniques de placements, entre rendement et sécurité

Il n’est pas sûr que votre banquier soit toujours le meilleur conseiller en matière de placements. Car, il arrive souvent que sa vision se réduise à celle de sa seule banque et de sa politique. L’idéal naturellement est de mixer les meilleurs choix possibles en les confrontant à vos réels besoins (objectifs et durée du placement, rendements, besoin de liquidités, interférence sur une succession, etc.), et au seuil de risque que vous ne voulez pas dépasser. Trente ans d’expérience dans ce domaine nous ont démontré que pour créer et rééquilibrer sans cesse les allocations d’actifs, il faut savoir rester ouvert à toutes les offres du marché et faire une répartition judicieuse sur plusieurs fonds.

 Le temps consacré à cette veille active est considérable et le réseau de partenaires qu’elle implique (banques comprises) ne l’est pas moins. A cela, il faut ajouter le suivi permanent des comptes qui nous oblige, selon le souhait des clients, de faire intervenir des techniques de stoploss (dès qu’un fonds baisse en-dessous d’une certaine limite, on transfère immédiatement le placement sur un fonds sécurisé pour arrêter la casse) ou d’écrêtage des plus-values (dès qu’un fonds a produit un certain résultat positif, on sécurise immédiatement la plus-value) ou encore, l’utilisation de fonds à capital garanti ou des fonds en Euros. Sans entrer dans les détails, disons que ces techniques varient selon le but que nous poursuivons (optimiser la trésorerie d’une entreprise, souscrire des contrats de capitalisation, effectuer le montage d’une assurance-vie). L’objectif est de viser la meilleure performance en jonglant constamment entre rendement et sécurité.

 Certains placements volatils peuvent être très intéressants mais non sans risques. Mais en définitive, le premier critère qui nous intéresse est la performance du fonds sur sa durée (10 ans, 20 ans) et là je m’aperçois, non sans une certaine satisfaction, que la plupart des fonds que nous utilisons se classent souvent au hit parade des fonds utilisés par les conseillers de gestion de patrimoine. Je cite, à titre d’exemple, le fonds Agressor (Financière de l’Echiquier), Carmignac Emergents (Carmignac Gestion) et Tricolore Rendement (Edmond de Rotschild AM). Ces trois maisons viennent largement en tête (50% des prescriptions), mais, je pourrais aussi ajouter à cette liste Fortis Finances PME (Fortis), Fortis Dynamique, Sicav des analystes (Acofi), Echiquier Quatuor (Financière de l’Echiquier), Carmignac Patrimoine (Carmignac Gestion), Ulysse (Tocqueville Finance SA), Cyril Convertibles (Oddo) et quelques autres encore. A votre disposition pour en parler ensemble.

La loi Girardin appliquée aux entreprises soumises à l'IS

Cette loi, entrée en vigueur en 2006, permet à toute entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés investissant dans un bien immobilier situé dans les départements d'outre-mer, de déduire 100% du montant de l'investissement de son bénéfice imposable. Cette disposition de défiscalisation est très avantageuse, en particulier quand l'entreprise réalise un bénéfice exceptionnel (Par exemple, en cas de revente d'un bien immobilier par une SCI soumise à l'IS). Le dispositif « Girardin à l'IS » bénéficie donc d'abord à l'entreprise qui, selon les cas, peut tout à la fois réaliser d'importantes économies, améliorer sa trésorerie et à terme réaliser une plus-value non négligeable. De leur côté, les actionnaires peuvent par voie de conséquence encaisser un surplus de dividendes et parfois nets d'impôts.

Pour en bénéficier, il y a quelques obligations (assez peu contraignantes) à respecter dont celle qui consiste à louer l'immeuble au minimum pendant 6 années, le louer à titre de résidence principale, respecter des plafonds de ressources et de loyers des locataires (loyer maxi 140 € annuel/m²). Voilà pour la règle générale, mais l'expérience nous a montré que chaque cas est un cas particulier qui dépend d'une multitude de critères. De tels investissements ne doivent pas seulement être guidés par la seule motivation fiscale, il faut naturellement toujours vérifier la rentabilité économique du projet.

Nous nous sommes aujourd'hui entourés de spécialistes qui nous offrent toutes les garanties pour réaliser les montages techniques dans les meilleures conditions. Tout a été prévu pour notamment faciliter le travail des cabinets comptables des entreprises concernées par ces investissements. Nous organisons prochainement une réunion d'information à ce sujet en présentant des cas concrets qui montrent, chiffres à l'appui, toutes les subtilités du système.

L'île de La Réunion, la nouvelle Côte d'Azur française

En février, je suis allé à l’ile de La Réunion où j’ai fait le tour des maisons que mes clients avaient achetées dans le cadre d’un plan de défiscalisation. J’ai également voulu voir les constructions en projet et repérer les bonnes pistes d’investissement. Vous découvrirez mes impressions dans ces courts extraits vidéo (une caméra m’avait filmé en flagrant délit de raconter mon enchantement).

Les Réunionnais m’ont en effet agréablement surpris par leur vitalité. Depuis, il y a eu les incidents climatiques et je compatis naturellement à leurs ennuis qui s’en sont suivis. Je regrette cependant que les journalistes en aient profité, une fois n’est pas coutume, de faire du catastrophisme. Dommage, qu’ils n’aient pas insisté sur le côté vaillant et courageux des Réunionnais qui sont des vrais bâtisseurs. Une forte croissance de la population (750 000 habitants) nécessite de construire environ 9000 logements par an. De plus, il faut prévoir le renouvellement des constructions en matériaux légers. D’après une étude des Maisons Catz, La Réunion doit construire ou reconstruire d’ici à 2020, 70% du parc de logements actuel, soit précisément 9000 logements par an pendant 20 ans ! 60% du territoire reste constitué d’espaces naturels grandioses. A cette belle croissance en perspective, il faut ajouter l’exotisme et la douceur de vivre (à 11 heures d’avion seulement et en vol de nuit !). Avis aux amateurs qui veulent concilier prospérité et bien-être.

Placement sur un livre exceptionnel

Le domaine de l’art est toujours plein d’agréables surprises. Je vous fais part d’un de mes récents coups de cœur : un objet d’art rare, dédié à la cathédrale de Strasbourg et qui peut un jour valoir dix fois son prix. Heureux ceux qui en hériteront ! Il s’agit d’une édition numérotée en deux volumes qui reproduit dans le papier 24 sculptures du Moyen-âge (Les douze Signes du Zodiaque et les douze Travaux des Mois publié aux Editions de la petite pierre). Un remarquable ouvrage de collection à découvrir sur le site http://www.livresculpte.com

Il n’est pas trop tard pour réduire vos impôts en 2007, grâce aux FCPI et aux FIP

Voilà un carburant intéressant pour faire marcher l’économie : investir dans des PME innovantes (pour les FCPI, Fonds Communs de Placements dans l’Innovation) et dans les PME régionales (pour les FIP, Fonds d’Investissement de Proximité). D’autant plus intéressant que ces investissements vous offrent un cadre fiscal exceptionnel en vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% de l’investissement, dès l’entrée, et d’une exonération sur les plus-values à la sortie dont certaines peuvent être extrêmement rentables. Ce qui veut dire que si la souscription intervient avant le 31 décembre 2006, la réduction de l’impôt est immédiatement acquise et viendra réduire les impôts sur les revenus payables en 2007.

Toute la question reste de savoir quels fonds choisir, car il faut être tout à fait clair, les FCPI et les FIP relèvent du capital investissement dont la rentabilité espérée peut certes être élevée, mais dont aucun minimum de performance n’est garanti. Ce qui compte alors, c’est la qualité et la performance de l’équipe qui gère le fonds. Pour ceux qui nous connaissent, ils savent combien nous sommes prudents en matière d’investissement. Ce qui nous intéresse c’est de savoir sur quels critères ont été sélectionnés les dossiers d’investissement, qui compose le comité d’investissement, quels sont les acteurs, mais surtout comment est rémunérée la société de gestion avec laquelle nous traitons. Nous sommes en effet plus enclin à donner notre confiance à une équipe qui a fait ses preuves et qui accepte d’être elle aussi rémunérée sur les résultats. C’est un gage de plus. C’est le cas de Sigma Gestion (son fonds « Croissance Grand Est » est en période de collecte jusqu’au 31 mars 2007) qui ne percevra aucun intéressement si la performance de votre placement est inférieure à un rendement brut annuel de 6% par an. En conclusion, profitez pleinement des FCPI et des FIP, avant la fin de l’année, pour autant que vous vous entouriez d’un minimum de précautions.

(Les FCPI et FIP donnent droit à une réduction d’impôt qui s’impute directement sur l’impôt à payer, contrairement à la déduction d’impôt qui s’impute sur le revenu imposable)

La bonne affaire à Alençon

Je rencontre parfois des personnes très intéressées de se lancer dans l’immobilier défiscalisé, mais aussi très réticentes à investir à l’autre bout du monde sous le seul prétexte de faire une bonne affaire. Et souvent on me demande : « N’existe-t-il pas des programmes qui offrent les mêmes avantages mais en France ? » Et bien si, cela existe. J’en ai justement déniché un près d’Alençon où il y a des maisons individuelles à acquérir pour 145 000 € en bénéficiant des dispositifs Robien recentré et Borloo. Un placement immobilier qui peut être tout à fait assimilé à un placement financier intéressant puisque les ressources locatives sont garanties à 100% pendant toute la durée de l’investissement et le capital (le prix d’acquisition) est également 100% garanti ! Cette offre « sans risque » est très bien cotée au niveau du marché locatif et de la plus value à moyen terme.

Pourquoi acheter une maison à La Réunion ?

La loi Girardin permet à un particulier résidant fiscalement en France de bénéficier d’une réduction d’impôt (taux de défiscalisation de 40 à 64 % ce qui n’est pas rien) pour un investissement immobilier réalisé dans les Dom Tom. J’aimerais vous présenter ce que j’appelle un type de programme intéressant et qui se réalise actuellement à La réunion. Il s’agit des résidences du Hazier à Sainte-Suzanne. Ce type d’acquisition présente de nombreux avantages, en commençant bien sûr par l’exotisme. D’autre part, la localisation (15 mn de Saint Denis, à proximité de l’aéroport) place ce programme sur un marché locatif avantageux et offre la possibilité d’une bonne plus value à moyen terme. Cadre agréable et qualité de vie sont deux atouts de plus. Mais le vrai coup de pouce est dans les garanties offertes par le gestionnaire et dont j’avais déjà parlé dans un précédent article. Vous rendez-vous compte que l’acquéreur bénéficie avec ce programme d’une garantie totale des loyers sans franchise et sans limitation de durée pendant toute la durée de l’investissement. Donc pas de rupture de trésorerie quand la maison se trouve sans locataires. Et ce n’est pas tout, le gestionnaire propose également une garantie totale du prix d’acquisition. Ce qui veut dire que l’investisseur est assuré contre le risque de non-moins value à la revente. Cette garantie lui fournit,à partir de la quinzième année, le paiement d’une somme couvrant la différence entre le prix d’acquisition et le prix de revente ! Voilà donc ce que j’appelle un programme intéressant. Mais seulement voilà, les bons programmes sont rares puisque, au moment où je rédige cette information, il ne doit guère rester plus de deux ou trois maisons disponibles.