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Période transitoire / loi Fillon. Encore du changement !

Les députés viennent d’adopter un amendement prorogeant le régime transitoire jusqu’au 31 décembre 2010. La raison invoquée est que les travailleurs indépendants et professionnels libéraux ayant de faibles revenus professionnels ne doivent pas être pénalisés dans leur effort de protection sociale et de préparation à la retraite. C’est louable, soit. Mais avouez que cela fait un peu brouillon d’avoir fixer le terme de la période transitoire, d’abord à juin 2008, puis à décembre 2008 et maintenant à décembre 2010.

L'impérieuse nécessité de se constituer une retraite complémentaire

Comme chacun le sait, la situation de notre régime de retraite en France est de plus en plus délicate. Le système de répartition fait que les actifs payent les pensions des retraités. Cela fonctionne sans problème tant que la supériorité numérique des actifs permet de faire face au poids des pensions. Malheureusement, le ratio du nombre d’actifs par retraités est sérieusement remis en question, par l’allongement de la vie mais aussi par le départ à la retraite de la génération papy-boom.

Est-il besoin de souligner qu’en France, ce ratio du nombre d’actifs par inactifs de 60 ans ou plus est en baisse constante depuis 1970 et que toutes les projections montrent que cette évolution se poursuivra (sur quelques décennies encore, semble-t-il). A cela, il faut ajouter deux spécificités bien françaises : l’âge précoce de départ à la retraite des salariés et le trop faible taux d’emploi des séniors (seulement 40% des travailleurs âgés de 55 à 64 sont en activité -13,4% pour la tranche des 60-64 ans – et l’âge moyen de sortie du marché du travail y est de 58,8 ans contre 60,9 ans pour l’Union Européenne – les 25 pays-  ) La France, encore une fois, est, parmi les pays de l’UE, un mauvais élève. Il faut donc faire quelque chose, mais quoi ?

L’adaptation du régime par répartition est plus que nécessaire et d’aucuns prédisent qu’elle ne pourra éviter ni l’allongement de la durée de cotisation, ni la hausse du taux de prélèvement et, finalement, ni la baisse du montant des retraites. Triste perspective qui nécessite que chacun se prenne en mains et fasse tôt ou tard le point sur sa situation personnelle et envisage les bons plans d’une retraite complémentaire. Là, les possibilités sont multiples, mais il faut savoir les adapter aux besoins personnels de chacun. Tout commence par un bon bilan retraite. Assistance et renseignements complémentaires auprès de Heidi Gran ou Harald Beyer (03 88 02 40 40)

Belle opportunité pour une retraite défiscalisée

Cela fait longtemps que je ne vous avais pas annoncé une affaire à saisir. En voilà une qui devrait convenir à toutes celles et ceux qui souhaitent se constituer à bon compte une retraite défiscalisée. Mieux qu'un PERP, les solutions LMP et LMNP (Location Meublée Professionnelle ou Non Professionnelle) se classent aujourd'hui parmi les meilleurs outils à votre disposition. (Acquérir un bien immobilier à coût réduit - grâce aux économies d'impôts - en le mettant en location pour toucher des loyers défiscalisés pendant de nombreuses années). Voilà la belle opportunité que je vous invite à étudier de près : 14 appartements (valeur à partir de 110 416 €) et 54 bungalows (valeur à partir de 90 298 €) près de Digne Les Bains (Alpes de haute Provence).

Je tiens le book complet à votre disposition. Je rappelle que ce type de programme (en particulier LMNP) convient particulièrement aux jeunes qui ne souhaitent pas épargner plus de 150 à 200 € par mois.

Comment constituer son patrimoine sans risques

Revenons sur terre. Après avoir rêvé de devenir milliardaire (voir notre précédent article) et conclu que l’exercice n’était pas des plus faciles, il est en revanche une question que tout le monde pourrait se poser : comment s’enrichir jour après jour ?

Il existe deux grandes possibilités pour y arriver. Un moyen sûr, mais lent, qui consiste à investir régulièrement en faisant croître l’épargne de façon progressive, à accumuler patiemment des revenus (dividendes, loyers …) et à produire éventuellement des plus-values au moment de la revente. Grâce aux intérêts composés, la construction d’un patrimoine peut ainsi se faire de façon progressive, lentement au fil des ans. Une deuxième solution consiste à jouer sur différents effets de levier ce qui n’engendre pas nécessairement plus de risques, mais a pour effet d’accélérer la constitution de votre patrimoine. C’est le cas quand vous achetez un appartement à crédit pour le louer, les loyers perçus permettant de couvrir le paiement des prêts et celui des charges. C’est ainsi qu’on a coutume de dire qu’à terme, l’appartement ne vous aura rien coûté.

Un levier financier est un mécanisme qui accélère le processus d’enrichissement. Gérard Huguenin, expert en gestion, distingue 3 types de leviers . Le levier par le rendement qui provient à la fois du revenu issu du placement et de la plus-value dégagée lors de la revente. Le levier par le crédit qui peut prendre deux formes : l’endettement dans le cas d’un projet immobilier et la constitution d’une épargne grâce au crédit. Le mécanisme de l’effet de levier est simple. Il consiste à : a) emprunter, b) placer la somme empruntée et c) utiliser sa capacité d’épargne pour rembourser l’emprunt. Le levier est naturellement intéressant quand le taux perçu sur le placement est largement supérieur au taux payé sur le crédit. Ce levier peut encore être optimisé en tenant compte des impacts de la fiscalité (par exemple si les intérêts sont déductibles fiscalement). Enfin, le levier par la fiscalité est celui qui permet de chercher l’optimisation maximale (le terrain de prédilection du cabinet WBIEC)

Ceci étant dit, il faut cependant rester prudent et éviter de choisir de façon systématique (ou exclusive) les placements liés à des avantages fiscaux. Il ne faut pas oublier que l’avantage fiscal est souvent proposé pour compenser une prise de risque (FCIP, fonds de placement dans l’innovation) ou une faible rentabilité (investissement Borloo où le prix de la location est souvent inférieur au prix du marché). Et cet avantage fiscal (que tous les vendeurs mettent toujours bien en avant) ne doit pas être systématiquement considéré comme le premier, ou le seul critère décisionnel. Deux préalables importants sont à observer : l’étude approfondie du niveau de rentabilité de l’investissement (notamment immobilier) et le choix de la meilleure stratégie d’endettement en fonction justement de l’optimisation fiscale possible. Et de ce point de vue, chaque cas est un cas particulier. Attention donc aux vendeurs à tous crins !

L'île de La Réunion, la nouvelle Côte d'Azur française

En février, je suis allé à l’ile de La Réunion où j’ai fait le tour des maisons que mes clients avaient achetées dans le cadre d’un plan de défiscalisation. J’ai également voulu voir les constructions en projet et repérer les bonnes pistes d’investissement. Vous découvrirez mes impressions dans ces courts extraits vidéo (une caméra m’avait filmé en flagrant délit de raconter mon enchantement).

Les Réunionnais m’ont en effet agréablement surpris par leur vitalité. Depuis, il y a eu les incidents climatiques et je compatis naturellement à leurs ennuis qui s’en sont suivis. Je regrette cependant que les journalistes en aient profité, une fois n’est pas coutume, de faire du catastrophisme. Dommage, qu’ils n’aient pas insisté sur le côté vaillant et courageux des Réunionnais qui sont des vrais bâtisseurs. Une forte croissance de la population (750 000 habitants) nécessite de construire environ 9000 logements par an. De plus, il faut prévoir le renouvellement des constructions en matériaux légers. D’après une étude des Maisons Catz, La Réunion doit construire ou reconstruire d’ici à 2020, 70% du parc de logements actuel, soit précisément 9000 logements par an pendant 20 ans ! 60% du territoire reste constitué d’espaces naturels grandioses. A cette belle croissance en perspective, il faut ajouter l’exotisme et la douceur de vivre (à 11 heures d’avion seulement et en vol de nuit !). Avis aux amateurs qui veulent concilier prospérité et bien-être.

Vérifiez (impérativement) vos contrats «Madelin» et d’assurance-vie, avant le 31 décembre 2006

Parce que l’espérance de vie a beaucoup augmenté depuis 15 ans, les compagnies d’assurance vont être obligées d’appliquer de nouvelles tables de mortalité à partir du 1er janvier 2007. Résultat : plus l’espérance de vie est longue, plus la rente diminue et ce sera très pénalisant pour les souscripteurs de contrats prévoyant une conversion du capital en rente. On prévoit des chutes de rentes de 15 à 20% et par conséquent de belles baisses de retraites en perspective ! Je vous conseille donc d’examiner de près vos contrats. 

Tout dépend à laquelle de ces trois grandes familles ils appartienent : (a) les contrats dont le taux de rente est garanti dès la souscription (les plus sûrs), (b) les contrats dont le taux de rente s’applique sur la base de la table en vigueur au moment de vos versements (assez répandus dans le cadre d’un PERP) et (c) ceux dont le taux de rente s’applique sur la base de la table de mortalité en vigueur au terme du contrat, c’est à dire au moment de la conversion du capital en rente. Cette dernière catégorie est malheureusement la plus répandue.

Chaque type de contrat implique de réagir différemment. Cela vaut la peine de regarder de près, car pour chaque situation, il y a des dispositions particulières à prendre, avant le 31 décembre 2006, afin de bénéficier d’une rente encore basée sur l’ancienne table. Quand je dis que cela vaut la peine, je pense à des recommandations que nous avons faites à certains de nos clients pour leur permettre, à cotisations égales, de « sauver » 5 à 10 000 euros de rente par an !

(PERP = Plan d’Epargne Retraite Populaire)

TROIS OPERATIONS EN UNE : payer moins d’impôts, augmenter son patrimoine et optimiser sa retraite.

Nous travaillons avec un promoteur de résidences services qui a une belle opération en cours dans le Périgord. Il s’agit d’un splendide village de vacances V.V.F. de 50 villas de caractère, meublées, avec piscine, club house et restaurant. On peut actuellement acquérir des lots à coûts réduits grâce aux dispositifs LMP (Location Meublée Professionnelle) ou LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) A ce jour, il reste encore 18 lots disponibles. L’investissement est intéressant puisqu’il garantit une rentabilité annuelle de 5,45 % assurant des loyers fermes (défiscalisés) pendant toute la durée du bail. Nous rappelons que le dispositif LMP est particulièrement indiqué pour les personnes qui n’ont plus d’activité professionnelle, mais qui souhaitent conserver un statut professionnel, une couverture sociale et continuer à valider leurs trimestres de retraite. Le dispositif LMNP permet, en particulier aux jeunes qui ont des revenus limités, d’acquérir un bien immobilier intéressant et de se constituer une retraite défiscalisée. Tous les contribuables peuvent ainsi démarrer par une simple LMNP avant de se lancer, éventuellement par la suite, dans la location professionnelle. La photo est une des villas du Domaine de Castel Roc à Sorges en Périgord (Résidences Pasteur)

Comment devenir propriétaire d’un bien immobilier quand on est jeune sans beaucoup de moyens ?

Une des solutions consiste tout simplement à acquérir le bien et ne pas vouloir en faire sa résidence principale. En effet, de nombreux jeunes ménages à faibles revenus ont la possibilité d’acquérir un bien immobilier mais à but locatif. (il existe parfois de belles opportunités sur le marché). Ils devront simplement veiller à ce que le loyer perçu soit supérieur au remboursement du crédit (certains promoteurs offrent des garanties à ce niveau) et continuer à résider dans un appartement loué. Voilà donc une formule qui permet à la fois de s’enrichir et de continuer à se loger. Qui a dit que c’était hors de portée pour les jeunes qui démarrent dans la vie ? Je ne saurais que trop conseiller aux parents de rendre leurs enfants attentifs aux opportunités qu’ils ont et grâce à des mécanismes financiers bien maîtrisés, non seulement de s’enrichir même s’ils n’ont pas beaucoup de moyens, mais aussi de préparer leur avenir et leur retraite bien sûr.